投資の基礎知識

不動産投資 利回り

不動産投資は利回りをよく考えることが大切です。
不動産物件情報などに記載されている利回り（表利回り）を鵜呑みにせず、自分で実質利回りを計算すると、失敗が減らせるかもしれません。
表利回りというのは、年間の収入を購入価格で割ったものです。
税額やランニングコストなどは考慮に入れてませんし、仮定の家賃や満室を想定した想定利回りを表示していることも多いので、よく確認しましょう。
やたら高い利回りが表示してある物件は、どういう計算方法で算出した利回りなのか購入の前にしっかり確かめる必要があります。
実質利回りは年間収入から年間支出を引いて、購入価格で割ったものです。
年間支出には管理費や固定資産税、不動産会社に支払う費用、修繕積み立て金、火災保険料などあらゆるランニングコストが含まれます。
実質利回りが6～8%に達しない物件には投資しない方が無難でしょう（表利回りなら10%くらいが目安）。
また、利回りの計算は入居率が高いことが前提になっています。
投資した不動産物件が新築のうちは入居率も高いと思いますが、古くなってくるにつれて入居率は下がっていくはずです。
周囲にある物件に比べて、あまりに高い家賃を設定しても、何か特別なプラス条件がない限り、空室率が上がるだけになってしまいます。
周囲の家賃相場や投資しようとする物件の価値を充分に調査する必要があるでしょう。
地域によって、敷金や契約更新料などの相場も違うようです。
高い利回りに飛びつかず、慎重に検討してみてください。

不動産投資 信託

不動産投資信託は、REIT（リート）とも呼ばれ、株式投資信託などと同様に、投資家から資金を集めてオフィスビルやマンションなどの不動産に投資し、賃貸収益や売却益を投資家に配当金として分配します。
不動産投資信託は、1960年にアメリカで誕生しました。
アメリカのREITに対して、日本版REITをJ-REITと呼ぶこともあります。
不動産投資信託を大きく分けると、投資法人を使った「会社型（投資口を発行して投資家から資金を募る）」と信託銀行の信託勘定を利用した「契約型」の二種類です。
契約型の不動産投資信託は、投資信託委託業者が運用指図を行う「委託者指図型」と信託銀行が直接資金を運用する「委託者非指図型」に分かれます。
配当可能利益の90%以上を投資家に配当するなどの一定要件を満たせば法人税が実質的に非課税扱いになることもあり、REITの多くは会社型になっているようです。
不動産投資信託に投資する際には、出資元はどこなのか、運営しているのは誰かをよく確認し、どんな不動産物件で運用しているのかを慎重に見極める必要があります。
REITの母体が不動産会社の場合、その不動産会社が開発・分譲した物件を不当に高い価格で取得しているなど、利益相反が行われている可能性もあるでしょう。
配当利回りが高い銘柄をみると、ついその銘柄を選びたくなってしまうかもしれません。
でも、ニューシティ・レジデンス投資法人のように破綻してしまう恐れもありますから、リスクも考慮に入れて検討してください。

不動産投資 失敗

不動産投資で失敗すると、最悪の場合は、自己破産や夜逃げしなくてはならない羽目に陥るかもしれません。
不動産投資の成功例をきいていると、不動産物件さえ買ってしまえば不労所得が得られるような気がしてきます。
でも、不動産投資で成功した人の何十倍も失敗した人がいるのです。
自己破産や夜逃げまではいかなくても、空室率が高くて利益が出ていないのに、借り入れの支払いや物件を維持するためのランニングコストだけがかかっていて、不動産物件を手放したいのに売り手がつかない、売り手がついても購入時よりも安い価格でしか売れなくて大きな損失が出たなどの失敗例はよくあります。
購入時は条件のいい物件だったとしても、周囲にもっと条件のいい新築の物件がたくさん建設されてしまったり、経年につれて建物が老朽化し、雨漏りや水漏れなどのトラブルが頻発することも考えられるでしょう。
物件を購入してみたら、意外と近くに嫌悪施設（ラブホテルや風俗店、墓地やガソリンスタンドなど）があったなんてこともあるそうです。
不動産業者によっては、管理費を支払っているのにきちんと物件を管理してくれなかったり、広告費などの名目をつけて手数料を大きく上乗せしたり、入居者を入れないで大家を疲弊させ、その物件を安く買い叩いて他の人に転売するという悪徳業者もいるのだとか。
また、空室が出る度に心配しなくてはならないのが嫌だからといって、30年一括借り上げなどに手を出すと失敗の元だと思います。
契約書をよく読むと絶対に不動産会社が得をして、大家側が不利な契約内容になっているはずです。
30年間、その会社が倒産しないという保証もどこにもありません。
TVCMに騙されてはダメです。