投資の基礎知識

不動産投資　空室になってしまった時の対策

不動産投資を行っていく中で最大のリスクとなるのが、「空室状態」でしょう。
空室状態が続いてしまうと、家賃という収入源が途絶えることになるので、収益も上がるはずがありません。
現在では、業界の約二割前後が空室であるという状況のようです。
では、空室になってしまった場合、どのような対策をとるべきでしょうか。
色々と対策はありますが、その中でも比較的高い効果を出してくれるのが、「サブリース契約」です。
簡潔に言うと、物件を不動産会社に借りてもらうという方法ですね。
一般的には、「家賃保証」や「一括借り上げ」などとも言われています。
空室は家賃が入ってこないだけではなく、部屋が長期的に使われないことにより、エアコンなどの機械設備が老朽化してしまったり、損傷してしまうというマイナス面もあるのです。
これにより、さらに余分な経費がかかってしまう可能性が高くなります。
サブリース契約を行えば、不動産会社に物件を貸し出しているのですから、家賃が入ってこないということは防げますし、空室状態になりにくいとも言われています。
しかし、不動産会社に貸しているとはいえ、入居者募集などは行ってもらっているので、手数料が発生します。
手数料の平均相場は、家賃の約１０～１５％となっているので、イコール利回りが低下するということです。
それに、ランニングコストは、毎月自らが支払わなければいけないですし、住民がトラブルを起こした場合も自分で対処しなければなりません。
ですから、サブリース契約を不動産会社と結ぶ時は、不動産会社が信頼出来るかどうか十分に考慮する必要があるでしょう。

不動産投資　敷金礼金は

近年では、「敷金礼金ゼロ」とうたった物件が増えてきているようですが、不動産投資をしている側から考えると、これはあまり良い傾向ではありません。
敷金礼金をゼロにすることで、入居者がすぐに決まるというメリットがあることも確かでしょう。
しかし、これは後で後悔するようなことにもなりかねないのです。
実は、この敷金礼金が入居者の資金力や資質を確かめることの出来る一つの方法になります。
どうしても引越しをする時は、家賃などの他に引越し業者にお願いしたり、新しい家具を買い揃えたりと、出費が重なってしまうものです。
そこできっちりとした資金計画を行っている人であれば、自分で資金管理をちゃんと出来るので、その後の家賃滞納の可能性も低くなるでしょう。
敷金礼金をゼロにすると、やはり入居後のトラブルの発生率も高くなってしまうようです。
相対的に見ても、敷金礼金ゼロの物件は入居する人の質が低く、トラブルにみまわれるケースが多いという話をよく耳にすることがあります。
礼金は退去時に返還されませんが、敷金は退去時に返還されます。
敷金をもらっておくことで、入居者もきちんとその物件を使ってくれるでしょう。
逆に、敷金がゼロだとウィークリーマンション的な感覚で物件を使われてしまうのです。
なので、敷金礼金はやはり取るべきであり、それでもなかなか入居者が決まらないようであれば、募集をかける際に敷金礼金相談可能にするとか、家賃を少し下げるとか何かを方法をとればいいと思います。

不動産投資　新築、中古どちらで投資する

不動産投資する場合、新築物件と中古物件では、どちらを選択する方が得をするのか考えてみたいと思います。
まず、新築物件ですと、設備が充実していたり、流行のデザイナーズマンションであったりと、入居者のニーズに合った物件であることが多いです。
そのため、中古物件でよく見られる「空室」が出来にくいというメリットがあります。
なので、ある程度の期間は高い競争率が予想出来るでしょう。
物件の評価次第ではありますが、評価の高い物件の場合、９５％の融資が可能な物件さえあります。
つまり、銀行などの金融機関が第三者として査定に入っているということなのです。
ですから、無駄に高額な物件を買わされるのではなく、安心して物件を購入出来るということになるでしょう。
もちろん、中古物件に比べると、そもそもの購入金額が高額なため、利回りが小さくなってしまうというデメリットもあります。
一方、中古物件は、物件や室内の設備などにも流行があるため、多少古いだけの物件であっても空室になってしまう確率は高いようです。
しかも、マンションやビルの場合、その建物の中に悪質な暴力団や新興宗教団体が入居していると、その建物自体の価値が下がり、価格が下がってしまうでしょう。
こういった問題住人は、業者などを通して調査してもらったとしても、なかなか発見出来ないのが現状です。
ただ、そのようなリスクを抱えているものの、新築よりは安い価格で購入できますし、上手に運用できれば高い利回りが期待出来るでしょう。
中古物件の場合は、購入する前に自分の目で物件を確かめることもできますから、投資に値する物件かどうか慎重に検討してください。
新築物件、中古物件、どちらにもメリット、デメリットがありますが、いずれにしても、どんな物件を買うかが投資の成否を分けてしまいます。