投資の基礎知識

不動産投資とは

不動産投資とは、マンションやアパート、一戸建てなどの不動産を購入し、自分では住まずに人に貸して家賃収入を得たり、購入した価格よりも高い金額で売却して利益を得る投資方法です。
不動産投資は株式投資や外貨投資に比べると、リスクが少ないと考えられていますが、短期間で資金を何倍にも増やせるような投資法ではありません。
長期的な計画を立て、購入する不動産物件を慎重に選ぶ必要があるでしょう。
一度、不動産を購入してしまえばそれで済むわけではなく、老朽化に対する対策などのメンテナンスも必要になります（管理会社に委託するのが一般的ですが）。
また購入する物件をよく選ばないと、所有する不動産の借り手がつかない（空室リスク）でしょうし、経年につれて建物が劣化し、不動産の価値が下がってしまう、金利が上昇する、本業での安定収入が減ったりなくなったりすることで不動産投資のローンが支払えなくなる、将来、所有する不動産物件が希望する価格で売れないといったリスクもあるので、必ずしも元本以上に利益が出るとは限りません。
日本で不動産投資が流行しだしたのは、ロバート・キヨサキさんの「金持ち父さん貧乏父さん」という本がベストセラーになったことがきっかけです。
この本を読んで自分も金持ち父さんになりたいと、株式投資を始めたり、不動産投資をする人が増えたようです。
しかし、不動産投資には、先ほどあげた以外にも、購入した物件が欠陥住宅だった、地震で人が住めない状態になった、不良入居者に借りられて困るなどの失敗も想定されますから、くれぐれも慎重に行う必要があるでしょう。
 

不動産投資 ファンド

不動産投資ファンドとは、不動産投資を主な運用対象とした投資信託のことです。
投資信託をファンドといい、2001年から不動産投資もファンド＝投資信託の適用が可能になりました。
不動産投資ファンドの運用は、投資家から資金を集めてその資金を不動産の運用に回して運用益を得て、それを投資家に配分するという金融商品です。
もちろん運用によって損失に繋がることにもなりますから、元本保証の金融商品ではなく一般にはミドルリスク・ミドルリターンであるといわれています。
投資家は不動産投資ファンドを購入することでその不動産投資ファンドの証券を受け取り、運用益の分配も受け取るわけです。
ここで不動産投資ファンドの運営会社は、基本的に手続き関連の箱に徹することになっています。

実際の運用は次のような構造になっています。

1)投資家→資金を投資ファンド運営会社へ預ける
2)不動産投資ファンド法人などがその資金を投資信託委託会社へ提供する
3)投資信託委託業者が不動産用紙を行い資金運用を行うということになります。

不動産投資ファンドで取り扱う不動産投資は、住宅用の投資からビジネスオフィスまでの広い範囲のいろいろな物件を多数対象としていますから、リスクは比較的少ないのですが、収益も格段に多いというわけではなく、収益結果は投資信託法人の運用の配分比率によって変わってくるのです。
また、不動産投資信託=不動産投資ファンドは、株式などと同じ有価証券ですから、このファンド自身の売買も可能なのです。

不動産投資 アパート

不動産投資の対象として、アパートがあります。
アパートの場合は、木造モルタル作りなどが多いことと10数戸程度の住居数が多いことから、マンションに比べ1棟を管理することも資金的にも現実的であると思われます。
不動産投資用にはアパートにしてもマンションにしても、入居してもらわなければ投資の意味が無くなりますから、当然入居者にとって魅力がある物件であることが重要になるわけです。
当然、アパートの立地条件・周辺環境などが重要になってくるわけです。
アパートの住居形式などにもよって、入居者の意向も異なります。
ですが一般的には、下記のようなポイントは共通と見られますから、充分に考えるポイントでしょう。

・駅からの距離（公共交通機関の停留所を含む）
・設備としてセキュリティや水回りの設備
・周辺の環境（閑静な住宅地が好まれます）
・日当たりとプライバシー
以上が基本的なポイントになります。
中でも、直接的に収益に結びつくのが「1階のプライバシーが守られているかどうか」になります。
1階の雨戸やカーテンなどが全て閉まったままであるということは、プライバシーが守られていないということに直結しますからここは重要です。
また、長く資産価値を保てる物件ということも非常に重要です。
長く稼いでもらうことは非常に大きなメリットだからです。
この資産価値を判断するポイントを次に説明します。

・1981年以前に建てられた物件は、新耐震設計法施行以前のものですから耐震構造が甘いものが多いのです。
・単純な正方形や長方形の平面図のものが最も地震に強いのです。
・外観の補修が適切に行われているものは、管理されていると判断できますから有望です。
・スチールを極力使用していない物件が錆の発生がないので有利です。

以上のような点を不動産投資でのアパートとしての判断基準として考えていきましょう。