投資の基礎知識

不動産投資　不動産投資にかかる初期費用

不動産を購入する場合の初期費用には、不動産の本体価格はもちろんですが、それ以外にも不動産特有の諸経費が初期費用として発生することを把握しておく必要があります。

・不動産仲介手数料
不動産仲介会社より物件の紹介を受けた場合には、その仲介会社へ仲介手数料を支払います。
仲介手数料の上限は決められているので、計算は簡単に出来るでしょう。

・不動産取得税
不動産を取得した場合には、「不動産取得税」という税金を支払わなくてはなりません。
土地と建物で税率が異なりますので、最新の税率で計算するようにしてください。

・登録免許税
購入した不動産の所有権登記を行う場合、「登録免許税」という税金を支払う必要があります。
売買による所有権移転に、固定資産税評価額×１％、金融機関から借り入れをしてその担保として抵当権を設定する場合はに、債権額×０．４％の金額を支払います。

・司法書士手数料
登記申請を司法書士に依頼する場合には、司法書士手数料が発生します。
不動産仲介会社や金融機関から司法書士を紹介される場合もありますが、この料金は司法書士によって異なりますので、必ず見積もりを取るようにするといいでしょう。

・印紙税
売買契約書に貼付する印紙代です。
５，０００万円を超える場合には２万円、１０，０００万円を超えると４万円もかかり、バカに出来ない金額となります。

以上のように、不動産投資の初期費用には、不動産の本体価格以外に多くの諸経費が発生します。
この金額を把握した上で、実際の利回りを計算する事が大切です。

不動産投資　表面利回り、実質利回りの違い

不動産投資の利回りとは、投資した金額に対して得られる年間収入の割合です。
この利回りには、大きく分けて２つの種類があります。
「表面利回り」と「実質利回り」です。
まず、前者の「表面利回り」。
これは、不動産価格に対する年間の収入割合を単純に示したもので、収益を簡単に把握出来るので一般的によく使われています。
次に、後者の「実質利回り」。
これは、不動産購入時と不動産保有時におけるそれぞれの諸経費を考慮して計算したもので、年間の収入から賃貸管理費、建物管理費、修理費、火災保険料、固定資産税などを引いた額を投資金額で割ったものです。
例えば、物件価格が１０，０００万円、年間の収入が５００万円、購入時の諸経費が５００万円、不動産保有時の諸経費が年間１００万円の不動産があったとします。
この場合の「表面利回り」は、単純に５００万円÷１０，０００万円×１００で５％の利回りとなります。
しかし、「実質利回り」は、（５００万円－１００万円）÷（１０，０００万円＋５００万円）×１００で３．８％の利回りとなり、１％以上の差が出てしまうことになります。
不動産投資の場合、不動産購入時、保有時、売却時に不動産特有の様々な経費が発生します。
この諸経費を計算に入れておかないと、予想していたほどの収益が上がらず、予定が狂ってしまう場合があります。
不動産投資においては、常に実質利回りで考えておく必要があると言えるでしょう。

不動産投資　実際に物件を買う前のポイント

実際に不動産投資を行う物件を買う前のポイントは、それぞれの目的や収益の目標などによっても異なります。
ここでは、ワンルームマンションを投資の対象とした場合の物件選びのポイントをあげてみましょう。

・立地条件
目標としている収益性を安定して確保出来るかどうかは、立地条件でほとんど決まってしまいます。
交通機関の利便性はどうか、買い物など日常生活で不自由はないか、公共施設や医療施設が充実しているかどうかも重要です。

・長期修繕計画
マンションの劣化を防止するための補修をしっかり行っているかどうかで、数十年後に大きな差となってきます。
長期的な修繕計画が重要になります。

・安全性
防犯カメラ、オートロック、センターライトなど、セキュリティがしっかりしていて、きちんと安全性が確保されているかも大切でしょう。

・設備仕様
インターネット対応、宅配ロッカーなど、設備仕様が充実していると物件のアピールポイントとなります。

物件を買う前のポイントとして一番大切なことは、最低でも一度は現地へ行って物件の確認を行うことです。
その際には、必ず、ホームインスペクション（住宅診断）を行うようにしましょう。
ホームインスペクションを行うことで、建物の劣化具合や欠陥の有無、また、購入後にかかるメンテナンスのコストなどについて把握しやすくなります。
物件をよく調査しないで購入するということは、ギャンブルと同じです。
不動産投資によって安定した収益を確保したいのならば、事前の調査への時間と費用は惜しまないようにしましょう。