投資の基礎知識

不動産投資　不動産投資のデメリット

どのような投資にも言えることですが、あなたが当初予定していた通りに運ぶようなことは、ほとんどないと言っても過言ではありません。
ミドルリスク・ミドルリターンを目的とする不動産投資でも、デメリットは多数あります。
例えば、空室のリスクや災害のリスク、または、環境の変化による賃料の下落や管理会社の問題など、様々な不測の事態が想定出来ます。
空室のリスクは、入居率が低い場合には予定していた額の賃料が得られず、投資計画が狂ってしまいます。
入居率が上がらない場合には、まず、その原因を探り、家賃保証サービスの利用や入居条件の見直しを早急に行うことが必要でしょう。
災害のリスクは、地震や火災などが原因で、投資物件が倒壊したり、消失したりしてしまう危険性のことです。
各種保険への加入はもちろんのこと、耐震性や防火性に優れた構造の物件選びも重要になりますね。
賃料の下落は、周りの物件が賃料値下げの流れになった場合は致し方ないかもしれません。
しかし、その物件にオール電化やＬＡＮ完備などの付加価値を付けることで、賃料の下落を防げる場合もあるでしょう。
管理会社の問題は、営業力が極端に弱い管理会社に物件を任せてしまうと、入居率が低い状態が続いてしまう可能性があります。
物件を任せる前に、その管理会社が任されている物件の入居率をチェックするといいですね。
不動産投資を行う前には、購入前にある程度の勉強を行い、リスクを最小限にすることが必須と言えます。

不動産投資　不動産投資にかかる初期費用

不動産を購入する場合の初期費用には、不動産の本体価格はもちろんですが、それ以外にも不動産特有の諸経費が初期費用として発生することを把握しておく必要があります。

・不動産仲介手数料
不動産仲介会社より物件の紹介を受けた場合には、その仲介会社へ仲介手数料を支払います。
仲介手数料の上限は決められているので、計算は簡単に出来るでしょう。

・不動産取得税
不動産を取得した場合には、「不動産取得税」という税金を支払わなくてはなりません。
土地と建物で税率が異なりますので、最新の税率で計算するようにしてください。

・登録免許税
購入した不動産の所有権登記を行う場合、「登録免許税」という税金を支払う必要があります。
売買による所有権移転に、固定資産税評価額×１％、金融機関から借り入れをしてその担保として抵当権を設定する場合はに、債権額×０．４％の金額を支払います。

・司法書士手数料
登記申請を司法書士に依頼する場合には、司法書士手数料が発生します。
不動産仲介会社や金融機関から司法書士を紹介される場合もありますが、この料金は司法書士によって異なりますので、必ず見積もりを取るようにするといいでしょう。

・印紙税
売買契約書に貼付する印紙代です。
５，０００万円を超える場合には２万円、１０，０００万円を超えると４万円もかかり、バカに出来ない金額となります。

以上のように、不動産投資の初期費用には、不動産の本体価格以外に多くの諸経費が発生します。
この金額を把握した上で、実際の利回りを計算する事が大切です。

不動産投資　表面利回り、実質利回りの違い

不動産投資の利回りとは、投資した金額に対して得られる年間収入の割合です。
この利回りには、大きく分けて２つの種類があります。
「表面利回り」と「実質利回り」です。
まず、前者の「表面利回り」。
これは、不動産価格に対する年間の収入割合を単純に示したもので、収益を簡単に把握出来るので一般的によく使われています。
次に、後者の「実質利回り」。
これは、不動産購入時と不動産保有時におけるそれぞれの諸経費を考慮して計算したもので、年間の収入から賃貸管理費、建物管理費、修理費、火災保険料、固定資産税などを引いた額を投資金額で割ったものです。
例えば、物件価格が１０，０００万円、年間の収入が５００万円、購入時の諸経費が５００万円、不動産保有時の諸経費が年間１００万円の不動産があったとします。
この場合の「表面利回り」は、単純に５００万円÷１０，０００万円×１００で５％の利回りとなります。
しかし、「実質利回り」は、（５００万円－１００万円）÷（１０，０００万円＋５００万円）×１００で３．８％の利回りとなり、１％以上の差が出てしまうことになります。
不動産投資の場合、不動産購入時、保有時、売却時に不動産特有の様々な経費が発生します。
この諸経費を計算に入れておかないと、予想していたほどの収益が上がらず、予定が狂ってしまう場合があります。
不動産投資においては、常に実質利回りで考えておく必要があると言えるでしょう。