投資の基礎知識

不動産投資　既存不適格物件とは

既存不適格物件とは、建築当時は建築基準法などの法令や条例に適合していたものの、その後の法律・条例改正や追加、規制により、現在の法令や条例では違法建築に該当してしまう物件のことを言います。
既存不適格物件だからと言っても、その物件を使用したりする場合には全く問題はありません。
しかし、増改築を行ったり、リフォームや修繕をする場合には、現在の法律に基づいて建築しなくてはいけないため、以前と同じような建物を建築することが出来なかったり、最悪のケースだと再建築が出来ないなんていうこともあるのです。
既存不適格物件と違法建築は異なるものですが、法改正後の現在に当時と同じような建物を建築するとなると、これは違法建築になってしまいます。
なぜ、このような不適格物件が出てしまうのでしょう。
それは、法や条例の改正によって、その建物のある地域の用途地域の種類の変更や容積率、建蔽率の規定が変更になったりすることで、不適格物件が出てしまうのです。
不動産投資において、実はこの不適格物件というのはマイナスの要因になります。
再建築が出来なかったり、建築する際に建物のサイズや高さ・用途などに制限が増えるからです。
不適格物件を売買する際、広告や宣伝を出す場合には必ず不適格物件であることを表示しなくてはなりません。
契約の時も、重要事項説明で既存不適格物件であることの説明が義務づけられているくらいです。
融資が受けられないなんてケースもあるので、不動産投資をお考えなら、この既存不適格物件には要注意です。

不動産投資　管理について

不動産投資で成功するためには、自分で投資物件の管理を行うのか、それとも管理は不動産会社に任せるのか、最初の段階で決めておかなくてはなりません。
自分で管理する場合、自分自身で家賃の価格決定も行えますし、入居者の募集も自分の好きなように行えるというメリットがあります。
しかし、物件の管理とはそれだけではなく、鍵の受け渡しや家賃の入金確認、様々なトラブルやクレームの対応なども自分で解決しなくてはならないのです。
例えば、サラリーマンが副業で投資物件の管理もしている場合だと、「部屋の鍵を失くしてしまったので、今すぐ持って来て下さい」なんて要求には応じづらいですよね。
さらに、家賃が未納であった場合には、自ら借主に電話をして家賃の催促などを行わなくてはいけないのです。
最大のリスクは、やはり、空室になってしまって、次の入居者がなかなか決まらない場合と家賃滞納でしょう。
それなりの費用はかかりますが、不動産会社に物件の管理を任せることで、入居者の募集も迅速に行ってもらえますし、会社によっては空室保証や滞納保証などのサービスを行っていることもあります。
このサービスを受けておけば、空室状態が続いたり、家賃滞納者が出ても、一定額の家賃は保証してもらえるのです。
もちろん、自分自身で管理業務だけは行いたいと思っているのならば、入居者募集のみを不動産会社に任せるという方法もあります。
利回りが低いようなら、物件の管理を自分でして、少しでも多くの利益を確保するというのも、一つの方法でしょう。
また、管理業務を不動産会社に任せる場合でも、時には管理状況などを自分の目で確認したりすることも必要です。

不動産投資　フリーレントのメリットデメリット

フリーレントとは、入居してから一定期間は家賃を無料にするというサービスのことです。
このフリーレントには、入居者募集の際にうたっただけで即入居者が決まるなど、空室状態を解消しやすいというメリットがあります。
空室状態が長く続いてしまい、どうしても新規募集の家賃を下げなければならない状況になった時、既に同じ条件・間取りの物件に入居している人がいるとその人は納得できないですよね。
「家賃を下げてくれ！」と要求される可能性が高いですから、利回りがさらに低くなってしまうでしょう。
でも、このフリーレントなら、賃料自体は同じなので、家賃を下げてくれなどと要求されることがありません。
また、将来的に、その物件を売却する時のことも考えてみましょう。
売却する際には、毎月の賃料が重要になってきますよね。
毎月の賃料収入が多いということは、その物件自体の投資効果が高いと見られるので、高値で売買される可能性が非常に高くなるのです。
家賃を下げてしまうと賃料収入も下がってしまうので、投資物件としての価値が下がってしまいます。
なので、家賃を下げずにフリーレントを使えば、将来売却をする際にもプラスになるでしょう。
ただ、このフリーレントはメリットばかりではないのが現実です。
フリーレントにすれば入居者が決まりやすいのは確かですが、フリーレント期間が終わってすぐに退去してしまうなんてケースもあります。
フリーレントで貸す際には、フリーレント期間終了後も一定の期間は住まないと、契約解除手数料が発生する等の契約を結んだ方が無難でしょう。