不動産投資を行っていく中で最大のリスクとなるのが、「空室状態」でしょう。
空室状態が続いてしまうと、家賃という収入源が途絶えることになるので、収益も上がるはずがありません。
現在では、業界の約二割前後が空室であるという状況のようです。
では、空室になってしまった場合、どのような対策をとるべきでしょうか。
色々と対策はありますが、その中でも比較的高い効果を出してくれるのが、「サブリース契約」です。
簡潔に言うと、物件を不動産会社に借りてもらうという方法ですね。
一般的には、「家賃保証」や「一括借り上げ」などとも言われています。
空室は家賃が入ってこないだけではなく、部屋が長期的に使われないことにより、エアコンなどの機械設備が老朽化してしまったり、損傷してしまうというマイナス面もあるのです。
これにより、さらに余分な経費がかかってしまう可能性が高くなります。
サブリース契約を行えば、不動産会社に物件を貸し出しているのですから、家賃が入ってこないということは防げますし、空室状態になりにくいとも言われています。
しかし、不動産会社に貸しているとはいえ、入居者募集などは行ってもらっているので、手数料が発生します。
手数料の平均相場は、家賃の約１０～１５％となっているので、イコール利回りが低下するということです。
それに、ランニングコストは、毎月自らが支払わなければいけないですし、住民がトラブルを起こした場合も自分で対処しなければなりません。
ですから、サブリース契約を不動産会社と結ぶ時は、不動産会社が信頼出来るかどうか十分に考慮する必要があるでしょう。

近年では、「敷金礼金ゼロ」とうたった物件が増えてきているようですが、不動産投資をしている側から考えると、これはあまり良い傾向ではありません。
敷金礼金をゼロにすることで、入居者がすぐに決まるというメリットがあることも確かでしょう。
しかし、これは後で後悔するようなことにもなりかねないのです。
実は、この敷金礼金が入居者の資金力や資質を確かめることの出来る一つの方法になります。
どうしても引越しをする時は、家賃などの他に引越し業者にお願いしたり、新しい家具を買い揃えたりと、出費が重なってしまうものです。
そこできっちりとした資金計画を行っている人であれば、自分で資金管理をちゃんと出来るので、その後の家賃滞納の可能性も低くなるでしょう。
敷金礼金をゼロにすると、やはり入居後のトラブルの発生率も高くなってしまうようです。
相対的に見ても、敷金礼金ゼロの物件は入居する人の質が低く、トラブルにみまわれるケースが多いという話をよく耳にすることがあります。
礼金は退去時に返還されませんが、敷金は退去時に返還されます。
敷金をもらっておくことで、入居者もきちんとその物件を使ってくれるでしょう。
逆に、敷金がゼロだとウィークリーマンション的な感覚で物件を使われてしまうのです。
なので、敷金礼金はやはり取るべきであり、それでもなかなか入居者が決まらないようであれば、募集をかける際に敷金礼金相談可能にするとか、家賃を少し下げるとか何かを方法をとればいいと思います。

不動産投資する場合、新築物件と中古物件では、どちらを選択する方が得をするのか考えてみたいと思います。
まず、新築物件ですと、設備が充実していたり、流行のデザイナーズマンションであったりと、入居者のニーズに合った物件であることが多いです。
そのため、中古物件でよく見られる「空室」が出来にくいというメリットがあります。
なので、ある程度の期間は高い競争率が予想出来るでしょう。
物件の評価次第ではありますが、評価の高い物件の場合、９５％の融資が可能な物件さえあります。
つまり、銀行などの金融機関が第三者として査定に入っているということなのです。
ですから、無駄に高額な物件を買わされるのではなく、安心して物件を購入出来るということになるでしょう。
もちろん、中古物件に比べると、そもそもの購入金額が高額なため、利回りが小さくなってしまうというデメリットもあります。
一方、中古物件は、物件や室内の設備などにも流行があるため、多少古いだけの物件であっても空室になってしまう確率は高いようです。
しかも、マンションやビルの場合、その建物の中に悪質な暴力団や新興宗教団体が入居していると、その建物自体の価値が下がり、価格が下がってしまうでしょう。
こういった問題住人は、業者などを通して調査してもらったとしても、なかなか発見出来ないのが現状です。
ただ、そのようなリスクを抱えているものの、新築よりは安い価格で購入できますし、上手に運用できれば高い利回りが期待出来るでしょう。
中古物件の場合は、購入する前に自分の目で物件を確かめることもできますから、投資に値する物件かどうか慎重に検討してください。
新築物件、中古物件、どちらにもメリット、デメリットがありますが、いずれにしても、どんな物件を買うかが投資の成否を分けてしまいます。
 

既存不適格物件とは、建築当時は建築基準法などの法令や条例に適合していたものの、その後の法律・条例改正や追加、規制により、現在の法令や条例では違法建築に該当してしまう物件のことを言います。
既存不適格物件だからと言っても、その物件を使用したりする場合には全く問題はありません。
しかし、増改築を行ったり、リフォームや修繕をする場合には、現在の法律に基づいて建築しなくてはいけないため、以前と同じような建物を建築することが出来なかったり、最悪のケースだと再建築が出来ないなんていうこともあるのです。
既存不適格物件と違法建築は異なるものですが、法改正後の現在に当時と同じような建物を建築するとなると、これは違法建築になってしまいます。
なぜ、このような不適格物件が出てしまうのでしょう。
それは、法や条例の改正によって、その建物のある地域の用途地域の種類の変更や容積率、建蔽率の規定が変更になったりすることで、不適格物件が出てしまうのです。
不動産投資において、実はこの不適格物件というのはマイナスの要因になります。
再建築が出来なかったり、建築する際に建物のサイズや高さ・用途などに制限が増えるからです。
不適格物件を売買する際、広告や宣伝を出す場合には必ず不適格物件であることを表示しなくてはなりません。
契約の時も、重要事項説明で既存不適格物件であることの説明が義務づけられているくらいです。
融資が受けられないなんてケースもあるので、不動産投資をお考えなら、この既存不適格物件には要注意です。

不動産投資で成功するためには、自分で投資物件の管理を行うのか、それとも管理は不動産会社に任せるのか、最初の段階で決めておかなくてはなりません。
自分で管理する場合、自分自身で家賃の価格決定も行えますし、入居者の募集も自分の好きなように行えるというメリットがあります。
しかし、物件の管理とはそれだけではなく、鍵の受け渡しや家賃の入金確認、様々なトラブルやクレームの対応なども自分で解決しなくてはならないのです。
例えば、サラリーマンが副業で投資物件の管理もしている場合だと、「部屋の鍵を失くしてしまったので、今すぐ持って来て下さい」なんて要求には応じづらいですよね。
さらに、家賃が未納であった場合には、自ら借主に電話をして家賃の催促などを行わなくてはいけないのです。
最大のリスクは、やはり、空室になってしまって、次の入居者がなかなか決まらない場合と家賃滞納でしょう。
それなりの費用はかかりますが、不動産会社に物件の管理を任せることで、入居者の募集も迅速に行ってもらえますし、会社によっては空室保証や滞納保証などのサービスを行っていることもあります。
このサービスを受けておけば、空室状態が続いたり、家賃滞納者が出ても、一定額の家賃は保証してもらえるのです。
もちろん、自分自身で管理業務だけは行いたいと思っているのならば、入居者募集のみを不動産会社に任せるという方法もあります。
利回りが低いようなら、物件の管理を自分でして、少しでも多くの利益を確保するというのも、一つの方法でしょう。
また、管理業務を不動産会社に任せる場合でも、時には管理状況などを自分の目で確認したりすることも必要です。

フリーレントとは、入居してから一定期間は家賃を無料にするというサービスのことです。
このフリーレントには、入居者募集の際にうたっただけで即入居者が決まるなど、空室状態を解消しやすいというメリットがあります。
空室状態が長く続いてしまい、どうしても新規募集の家賃を下げなければならない状況になった時、既に同じ条件・間取りの物件に入居している人がいるとその人は納得できないですよね。
「家賃を下げてくれ！」と要求される可能性が高いですから、利回りがさらに低くなってしまうでしょう。
でも、このフリーレントなら、賃料自体は同じなので、家賃を下げてくれなどと要求されることがありません。
また、将来的に、その物件を売却する時のことも考えてみましょう。
売却する際には、毎月の賃料が重要になってきますよね。
毎月の賃料収入が多いということは、その物件自体の投資効果が高いと見られるので、高値で売買される可能性が非常に高くなるのです。
家賃を下げてしまうと賃料収入も下がってしまうので、投資物件としての価値が下がってしまいます。
なので、家賃を下げずにフリーレントを使えば、将来売却をする際にもプラスになるでしょう。
ただ、このフリーレントはメリットばかりではないのが現実です。
フリーレントにすれば入居者が決まりやすいのは確かですが、フリーレント期間が終わってすぐに退去してしまうなんてケースもあります。
フリーレントで貸す際には、フリーレント期間終了後も一定の期間は住まないと、契約解除手数料が発生する等の契約を結んだ方が無難でしょう。

ファンダメンタル分析とは、財務諸表、健全性、経営、競争優位性、競合相手、市場などの経済の基本を分析することを言います。
ＦＸの場合には、経済の基礎的条件の景気や経済成長率、雇用情勢、金利、政策など、様々な条件により、為替相場の流れや方向性を将来的に予測する分析方法です。
中・長期的な外国為替レートの予測は、ファンダメンタルス分析の方が向いているとも言われています。
ＦＸトレードの手法の「テクニカル分析」とは相対する概念となります。
例としては、一般にその国の株式が下落すると、通貨の値段も連動して下落する傾向となったり、その国の金利が上がると通貨も上昇傾向となったり、ＧＤＰや日銀短観などの経済指標が上向くと、通貨も上昇する可能性が高くなったりするのです。
また、原油や貴金属などの商品市況を例にすると、オセアニア通貨は貴金属相場の上昇に連動し、「連れ高」する傾向にあったり、米ドルは原油相場が上昇すると弱含みする傾向にあったりします。
けれど、原油高の原因が中東情勢の悪化の場合には、投資家が安定性を重視してドルを買う場合もあるでしょう。
このように、ファンダメンタル分析を考える際は多くの要因があり、突き詰めていくとあまりにも情報が多く、その情報に振り回されてしまう危険性もあるのです。
そのようなことが起きないようにする為にも、テクニカル分析を併用してバランスよく分析することが望ましいと言えます。
 

テクニカル分析とは、以前に発生した価格や出来高などの取り引き実績の時系列パターンをテクニカル指標やチャート（グラフ・罫線表）にして分析することを言います。
ＦＸの場合には、チャートやその他のテクニカル指標を用いて今後の為替相場の予想を立てる分析方法のことです。
ＦＸトレードの手法の一つである「ファンダメンタル分析」とは相対する概念となります。
テクニカル分析の具体的な技法は、取り引き価格の上昇トレンドと下落トレンドの転換を見いだす方法や取り引き価格に対する値ごろ感、変動値幅を算出する方法などがあります。
これらを実行する方法としては、判定方法の意味づけや人間による視覚的判断で利用する「チャート分析による図解的手法 」、分析の自動実行や分析チャートの作図を利用する「コンピュータで数値的に計算する手法」があり、分析結果の表示はわかりやすくするためにチャートを用いるのが一般的です。
代表的なテクニカルチャートとしては、ボリンジャーバンド、ＭＡＣＤ、ストキャスティクス、ＲＳＩ、一目均衡表などが存在しています。
「為替相場を動かすのは相場に参加している人」であり、相場に参加している人達がどちらの方向を向いているのか、その心理を反映させているのが分析結果のチャートです。
チャートの理論や仕組みをよく理解して、相場に参加している人達が何を考え、これから先、どう動いていくのかを予測することが重要だと言えるでしょう。

スイングトレードとは、数日間で売買を完結してしまう短期売買のトレード方法のことを言います。
取り引きを数時間から２４時間以内で終了させるデイトレードは大きなリターンが得られますが、逆にリスクも大きくなる可能性があります。
デイトレードよりは長い期間で、スワップ長期トレードよりは短い期間での利益を目標とする中期的なトレード方法をスイングトレードと捉えている投資家もいます。
ＦＸの場合は、指値（リミット）、 逆指値（ストップ・ロス・オーダー） 、これを組み合わせたＯＣＯ・ＩＦＤ・ＩＦＯで、自動的に利益確定、損失確定を行うことが出来るので、ずっと相場に張りついている必要はありません。
特にスウィングトレードでは、売り買いの回数も少ない事から、普通のサラリーマンでも帰宅した後から気軽に参加することが出来ます。
また、平日は２４時間市場がオープンしている為、取り引き時間外に相場が大きく変動するリスクもほとんどないのです。
スイングトレードで利益を得る為には、現状の相場状況を冷静に把握し、この先どうなるのか自分なりのシナリオを描くことが大切になってきます。
スイングトレードだから勝てるようになる訳ではありません。
でも、取り引きを数分以内で終了させるスキャルピングやデイトレードよりは「だまし」も少ないですし、長期の値動きの方が予測しやすいですから、ＦＸ初心者はスイングトレードから参加してみるのもいいでしょう。

システムトレードとは、予め決めておいた売買ルールに従って投資を行う方法のことを言い、米国では既に一定の評価を得ている投資法です。
投資に関する判断を「指標Ｘがｎ値になったら買う・売る」のように、過去に発生した数値や指標などのパターンから作成された売買ルールに従って一貫して行い、そこに投資家個人の経験や欲、勘といったものは一切介入しません。
ＦＸシステムトレードでは、感情的な投資判断を避けることで現在の市場を客観的に検証し、評価することが出来ます。
ただ、その反面、過去に無い相場に遭遇したり、ある売買ルールが一般に浸透したりしてしまうと、投資効果が低下し、逆に損失を出す可能性もあります。
基本的に、ＦＸのシステムトレードを基としたトレーダーが多数成功しているのは確かなようですが、いくら出来のいいトレードシステムを利用していても、適度な資金と最低限度のＦＸに関する知識が伴わなければ、大きく儲けることは出来ないでしょう。
資金が足りない場合には儲けが少なくなるか、またはレバレッジを上げてリスキーな取り引きを行うことになります。
ＦＸの知識が不足している場合には、システムトレードの問題点を見抜けず、そのシステムが不向きな環境であっても、投資を続けてしまい、資金が無くなってしまう恐れもあります。
ＦＸ初心者でシステムトレードを行おうとしている投資家は、特に注意して提供ＦＸ業者やトレードシステムを選択して下さい。